مهم‌ترین قراردادهای ساخت و ساز

قرارداد مشارکت یکی از انواع قراردادهای حقوقی است که هر چه زندگی اجتماعی پیچیده‌تر و هزینه‌های زندگی افزایش پیدا می‌کند، شمار و تنوع این قراردادها نیز توسعه می‌یابد. قرارداد مشارکت را در ساده‌ترین تعریف آن می‌توان به دور هم جمع کردن امتیازهای چند شخص و ایجاد یک نتیجه واحد با همراهی یکدیگر به نحوی که کلیه اطراف از آن منتفع شوند تعریف کرد.

قرارداد مشارکت با توجه به اینکه موضوع قرارداد و نحوه همکاری طرفین چگونه باشد، به انواع مختلفی تقسیم می‌شود که یکی از آن‌ها مشارکت در ساخت است. قرارداد مشارکت در ساخت، به نوعی از قرارداد مشارکت باز‌می‌گردد که آورده طرفین مختلف شامل زمین و هزینه احداث است. به نحوی که یکی از طرفین زمین و ملک خود را به عنوان آورده ارائه می‌نماید و طرف دیگر سرمایه مالی را.

در نتیجه این مشارکت، زمین یا ساختمان قدیمی به ساختمانی جدید تبدیل می‌گردد. از آنجا که یک طرف ملک را آورده است و دیگری سرمایه ضروری جهت ساخت و احداث را، به این قرارداد مشارکت در ساخت می‌گوییم.

همچنین طرفین در نتیجه قرارداد، که ساختمان تازه احداث شده است، با هم شریک خواهند بود و هر کدام از طرفین سهمی در ساختمان خواهد داشت. یعنی بخشی از ساختمان احداث شده به ملکیت هر یک از طرفین قرارداد در خواهد آمد.

با این حال باید بدانید که قراردادهای مشارکت در ساخت با وجود فراوانی از پیچیده‌ترین قراردادهایی هستند که به صورت معمول و بین افراد مختلف در اجتماع جریان دارد. در این نوشته مهم‌ترین نکاتی که در قرارداد مشارکت در ساخت باید ذکر گردد و نیز تعهدات و مسئولیت‌هایی که باید از آن آگاهی داشته باشیم یا دوری کنیم را ذکر خواهیم کرد.

بندهای قرارداد مشارکت در ساخت

قرارداد مشارکت در ساخت نیز همچون هر قرارداد دیگری از ماده‌های مختلف تشکیل می‌شود. در نظر داشته باشید که برخی از مواد قرارداد برای کلیه انواع قراردادها ضروری است که پیش‌بینی شود حال آن که برخی از آن‌ها از قراردادی به قرارداد دیگر با توجه به ویژگی‌های اختصاصی هر قرارداد متفاوت خواهد بود.

بندها و مواد مهم و ضروری در قرارداد مشارکت در ساخت را معرفی خواهیم کرد. در نظر داشته باشید که آنچه در اینجا بیان می‌شود حداقلی از نکاتی است که باید در تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت در نظر داشته باشید.

اما با توجه به پیچیدگی‌های این نوع قرارداد و نیز ارزش مالی آن‌ها، شدیدا پیشنهاد می‌شود که از کمک کارشناس امور قراردادها یا وکیل پایه یک دادگستری در تنظیم آن بهره ببرید.

معرفی طرفین قرارداد

هر قرارداد در حقوق ایران بین حداقل دو شخص تنظیم و امضا می‌شود. به عبارت دیگر حداقل دو اراده برای تنظیم یک قرارداد ضروری است. طرفین قرارداد اشخاصی هستند که اولا به قرارداد حیات حقوقی می‌بخشند، ثانیا باید از عهده اجرای قرارداد برآیند و ثالثا اثرات حقوقی ناشی از اجرا یا عدم اجرای مفاد قرارداد را تحمل خواهند کرد.

با توجه به اهمیت بنیادی که طرفین قرارداد دارند، طبیعی و بدیهی است که اولین ماده از هر قراردادی و یا حتی در مقدمه قرارداد، طرفین آن معرفی شوند.

معرفی طرفین یک قرارداد با توجه به اینکه شخص حقیقی باشند یا شخص حقوقی متفاوت خواهد بود.

زیرا برای اشخاص حقیقی نام، نام خانوادگی و کدملی مهم‌ترین مشخصه‌های هویتی ایشان را تشکیل می‌دهد، حال آن که در شخص حقوقی ضروی است که نام شرکت، شناسه ملی شرکت، شماره ثبت شرکت و نیز مدیرعامل و صاحبان امضای قانونی شرکت با ذکر کد ملی هر کدام ذکر شده باشند.

همچنین باید در نظر داشته باشید که اقامتگاه قانونی هر یک از اشخاص و راه‌های ارتباطی با ایشان، که نسبت به قرارداد مورد امضا معتبر تلقی خواهد شد، نیز ضرروتا باید به عنوان اطلاعات طرفین قرارداد ذکر گردد.

اطلاعات ارائه شده برای اشخاص در این بند نه تنها طرف قرارداد را مشخص می‌نماید، بلکه در صورت نیاز به طرح دعوا در خصوص قرارداد، همچون نقض تعهدات یا تاخیر در اجرای تعهدات و دیگر موارد نیز به آن شخص سرایت می‌نماید.

این امر به ویژه در زمانی که با شخص حقوقی طرف قرارداد هستیم بسیار مهم است. در نظر داشته باشید که بسیار پیش می‌آید در مذاکرات اولیه طرفین از نام شخص حقوقی که اعتبار و سرمایه قابل توجهی دارند استفاده می‌نمایند حال آن که قرارداد را با نام شخص حقوقی دیگری تنظیم می‌نمایند.

آن شخص حقوقی که در قرارداد ذکر شده است مسئول اجرای آن و مسئول جبران خسارات احتمالی خواهد بود.

همچنین در نظر داشته باشید که شخصیت‌های حقوقی از نوع سهامی و مسئولیت محدود، که اکثریت شرکت‌ها را تشکیل می‌دهند، تنها تا میزان سرمایه آن‌ها مسئول هستند و در صورتی که از محل عدم اجرای قرارداد متحمل خسارت شده باشید و سرمایه ثبت شده شرکت برای جبران خسارات شما کافی نباشد، اجرای آرای احتمالی با دشواری همراه خواهد بود.

پس بسیار دقت داشته باشید که قرارداد مشارکت در ساخت را با چه شخصی و با چه هویتی امضا می‌نمایید.

موضوع قرارداد

موضوع قرارداد شامل آن چیزی که است که مورد توافق طرفین قرار می‌گیرد. در واقع موضوع قرارداد اصلی‌ترین توافق طرفین است که در اثر امضای قرارداد ایجاد می‌شود، جابه‌جا می‌شود و یا تعهد می‌شود.

موضوع قرارداد در واقع رکن ایجاد تمایز بین انواع قرارداد است. با توجه به اینکه موضوع اصلی قرارداد را چه چیزی مقرر کرده باشیم، نوع قرارداد ما تغییر خواهد کرد. در هر صورت موضوع قرارداد باید به نحوی در قرارداد ذکر گردد که نه تنها طرفین قرارداد بتوانند آن را تشخیص دهند، بلکه در مقام بررسی و تعیین تکلیف نیز حدود و ثغور آن مشخص باشد.

در قراردادهای مشارکت در ساخت، اصولا موضوع قرارداد شامل ساختن یک ساختمان است. اما این موضوع باید با ذکر جزئیات تعیین شود. برای مثال ساختن زمین مشخص در مدت زمان مشخص به کیفیت مشخص.

در نظر داشته باشید که موضوع قرارداد آن چیزی است که مورد تعهد قرار می‌گیرد و طبیعتا آن چیزی است که در صورت نقض تعهد امکان پیگیری و الزام اجرای قضایی را به همراه دارد. پس موضوع قرارداد را با دقت و جزئیات کافی تنظیم نمایید.

آورده طرفین قرارداد

همانطور که اشاره شد قراردادهای مشارکت شامل روی هم قرار دادن آورده‌های مختلف از طرفین قرارداد برای حصول به نتیجه خاصی است که همه طرفین از آن سهم خواهند برد.

در قراردادهای مشارکت در ساخت که حداقل دو نفر در آن حضور دارند، آورده طرفین به اختصار شامل زمین محل ساخت ساختمان و سرمایه مورد نیاز برای ساخت ساختمان است.

اما در نظر داشته باشید که آورده طرفین شامل آن چیزی است که طرفین قرارداد ضرورتا باید به قرارداد اختصاص داده باشند و در صورتی که از تحویل و ارائه آن خودداری نمایند، امکان الزام ایشان وجود خواهد داشت.

پس ضروری است که آورده هر یک از طرفین و نیز زمان تحویل و کیفیت تحویل و دیگر ویژگی‌های مرتبط حتما در قرارداد ذکر گردد.

تعهدات و مسئولیت‌های هر یک از طرفین قرارداد

موضوع قرارداد شامل تعهد اصلی قرارداد است. اما نباید تصور شود که تعهد اصلی قرارداد، تنها تعهدی است که طرفین به عهده می‌گیرند.

در واقع هر قراردادی ممکن است که از یک تعهد اصلی و چندین تعهد جانبی تشکیل شده باشد. انتخاب و تعیین تعهدات و طرفی که قرار است از عهده آن برآید، نه تنها برای طرفین مهم است بلکه برای اجرایی شدن قرارداد نیز ضروری است.

در نظر داشته باشید که در تنظیم هر قرارداد، هدف نهایی اجرای آن است. در واقع از اجرای قرارداد است که هر یک از طرفین می‌توانند ماحصل را دریافت نموده و منتفع گردند. پس نباید تصور شود که در تنظیم یک قرارداد هر چقدر تعهدات یک طرف سنگین‌تر باشد طرف دیگر سود برده است.

دقیقا برعکس تصورات اولیه، وجود تعادل در تعهدات قراردادی، به نحوی که هر یک از طرفین مسئول اجرای تعهداتی شوند که بیشترین توانایی را در آن داشته و لذا با سهولت و هزینه کمتری از عهده آن برمی‌آیند، برای هر دو طرف مناسب‌تر خواهد بود.

نکته دیگری که در تنظیم تعهدات قراردادی باید در نظر داشت، امکان ایجاد ضمانت اجرا برای هر یک از تعهدات است. ضمانت اجرا شامل نتیجه‌ای است که از عدم اجرای تعهد یا تاخیر در اجرای تعهد به شخص تحمیل خواهد شد.

ضمانت اجرای قراردادی که می‌تواند شامل انجام امری، پرداخت خسارتی یا ایجاد حق فسخ برای طرف مقابل باشد، چنانچه در قرارداد ذکر شده باشد، برای دادگاه رسیدگی‌کننده لازم الرعایه است و به همین سبب نیز رسیدگی به اختلاف را با میزان قابل توجهی تسهیل و تسریع می‌نماید.

پس در تنظیم قرارداد نه تنها تعهدات جانبی را به دقت و مناسب تنظیم نمایید، بلکه ضمانت اجراهای متناسب نیز برای هر تعهد قرار دهید.

روش حل و فصل اختلافات

حل و فصل اختلافات قراردادی به صورت کلی به طریق ارجاع امر به قوه قضاییه و طرح دعوای حقوقی است. اما باید بدانید که این امر تنها اولین روش برای حل و فصل اختلافات است و ضرورتا بهترین روش نیست.

در واقع در حال حاضر با توجه به توسعه روش‌های مسالمت آمیز حل و فصل اختلافات که به کمک روش قضایی آمده است، گزینه‌های متنوع‌تری در اختیار تنظیم‌کنندگان قراردادها وجود دارد.

بهترین گزینه‌ای که می‌تواند جایگزین روش قضایی در نظر گرفته شود، ارجاع اختلافات به داوری و حل و فصل اختلافات از طریق داوری است.

داوری به عنوان یکی از روش‌های مسالمت‌آمیز حل اختلافات، به وضعیتی گفته می‌شود که یک شخص واحد یا چند شخص، اختیار و اجازه پیدا می‌کنند که اختلافاتی که در اثر اجرای قرارداد یا مرتبط با قرارداد ایجاد شده است را حل و فصل نمایند.

نهاد داوری که در سطح ملی و بین‌المللی پذیرفته و جریان دارد، اثرات مثبت قابل توجهی برای طرفین قرارداد و نیز اشخاص ثالث به همراه آورده است.

برای مثال در این روش حل و فصل، اختلافات به شخصی سپرده می‌شود که توسط طرفین انتخاب می‌شود. پس اولا معتمد طرفین است و ثانیا در موضوع قرارداد و اختلافات احتمالی آتی تخصص دارد.

نکته دیگری که از این امر بر‌می‌آید، سرعت گرفتن روند رسیدگی است. طبیعتا رسیدگی داوری که توسط اشخاص منتخب برای یک قرارداد واحد انجام می‌گیرد، از رسیدگی قضایی که باید روال اداری را در هر مرحله طی نماید و در نوبت‌های قضایی به انتظار نشیند بسیار سریع‌تر خواهد بود.

همچنین باید اشاره کنیم که آرای داوری، با توجه به اینکه اختیارات خود را از طرفین اختلاف دریافت کرده‌اند، اعتبار الزام‌آوری دارند و می‌توانیم درخواست صدور اجراییه برای آن‌ها داشته باشیم تا از محل قضایی به اجرا درآیند.

اما در اینجا باید اشاره کنیم که توفیق رسیدگی‌های داوری و به ویژه اجرای آرای داوری بسیار به رویکرد سیستم قضایی کشور نسبت به نهاد داوری بستگی دارد. در واقع در حال حاضر و با توجه به رویه‌ای که اخیرا در محاکم قضایی در جریان است، سختگیری‌های قابل توجهی نسبت به آرای داوری و پذیرش و اعتبار آن‌ها وجود دارد و به همین سبب در تنظیم بند داوری باید با احتیاط و دقت کامل عمل نماییم.

نکته دیگری که باید اشاره کنیم به اهمیت انتخاب داور مناسب است. توجه داشته باشید که قراردادی که در آن شرط داوری ذکر شده باشد، نمی‌تواند برای حل و فصل اختلافات مورد رسیدگی قضایی قرار گیرد، پس داوری را انتخاب نمایید که از عملکرد، سلامت و دانش وی اطمینان داشته باشید و بتوانید سرنوشت قرارداد خود، تعهدات و حقوق منتج از آن را به وی بسپارید.

امضای قرارداد

امضای قرارداد به معنای پذیرش مفاد قرارداد و ملزم شناختن خود به تعهدات و موضوعات منتج از آن می‌باشد. امضای قرارداد شاید ساده به نظر برسد اما باید توجه داشته باشید که امضای قرارداد به ویژه زمانی که طرف قرارداد ما شخص حقوقی است با نکات خاص خود همراه است.

اشخاص حقوقی برای اداره امور و تنظیم اسناد و قراردادها به عملکرد، تصمیم و اجرای ارکان آن وابسته هستند. عملیات‌های اجرایی در یک شرکت که برای اجرای موضوع آن و ایجاد سود و منفعت باید جریان یابد، به واسطه هیات مدیره انجام می‌گیرد.

هیات مدیره در هر یک از انواع شرکت‌ها باید از تشریفات قانونی خاصی برای انتخاب تبعیت نمایند و نیز باید در مدت زمان‌های مشخص قانونی تجدید شوند.

همچنین اساسنامه شرکت، که به عنوان قانون شرکت شناخته می‌شود، ترتیب امضا و اجرای قراردادها را پیش‌بینی کرده است. به عبارت ساده‌تر، قرارداد با یک شرکت تنها زمانی اعتبار می‌یابد که به طریق مقرر در اساسنامه آن تنظیم و امضا شده باشد.

پس در امضای یک قرارداد با شخص حقوقی، اولا باید مقررات اساسنامه شرکت و تغییرات بعدی آن در نظر گرفته شود، ثانیا باید اعتبار اعضای هیات مدیره و اشخاص دارای حق امضا بررسی گردد.

همچنین برای قراردادهایی که با شرکت‌ها تنظیم می‌گردد، ضروری است که مهر شرکت علاوه بر امضا اشخاص واجد صلاحیت در قرارداد موجود باشد.

چنانچه هر یک از ارکان یاد شده مفقود باشد، برای مثال قرارداد توسط شخص بدون صلاحیت امضا شده باشد، مدت اعتبار مدیران خاتمه یافته باشد یا تشریفات قانونی در انتخاب مدیران رعایت نشده باشد یا آن که مهر شرکت ضمیمه امضای مدیران نشده باشد، قرارداد اعتباری نخواهد داشت و نمی‌تواند الزام شخص حقوقی به اجرای قرارداد یا جبران خسارات را مطالبه نمود.

نکات تکمیلی در تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت

در بخش‌های پیشین مهم‌ترین بندها و موادی که باید در یک قرارداد مشارکت در ساخت رعایت شود و نیز آن چه که ضرورتا باید به توافق طرفین رسیده و در قرارداد ذکر گردد را اشاره کردیم.

اما بنا بر نظر متخصصین بنیاد وکلا در نظر داشته باشید که قرارداد مشارکت در ساخت از نوع قراردادهای تخصصی و فنی است که به موجب آن در عالم خارج سازه‌ای ایجاد خواهد شد و اثراتی به همراه خواهد آورد.

برای اینگونه از قراردادها، اصولا چند متمم تنظیم شده و به قرارداد اصلی ضمیمه می‌گردد. متمم‌هایی شامل شرایط فنی و اجرایی، شرایط ملک و مشخصات آن، شرایط زمانی جهت احداث ساختمان، و نیز توافق بر نحوه تقسیم ساختمان و انجام امور تنظیم سند و تفکیک واحدها برای هر یک از طرفین قرارداد.

متمم‌های قرارداد را باید از واحدهای مربوطه و کارشناسان صالح دریافت کنیم. برای مثال در شرایط فنی و اجرایی باید کیفیت مصالحی که مورد استفاده قرار می‌گیرد، تامین‌کنندگان احتمالی آن‌ها، نحوه توافق بر تغییرات، نقشه ساختمان و دیگر موارد تعیین تکلیف شود.

یا در بخش تعهدات زمانی، باید تعیین شود که اجرای موضوع قرارداد به چند مرحله زمانی تقسیم می‌شود، هر مرحله چه مدت به طول می‌انجامد و طی هر کدام از مراحل چه اقداماتی باید ترتیب داده شود.

در تعیین واحدهای تفکیکی هر یک از طرفین و انجام تشریفات ثبتی آن‌ها نیز باید مشخصات و ویژگی‌های واحد، زمان تحویل، مراحل نهایی‌سازی مالکیت و دیگر موارد مشابه به دقت و جزئیات قید شود.

در نظر داشته باشید که متمم‌های قرارداد اعتبار خود را از قرارداد اصلی می‌گیرند، پس همانگونه که تعهدات اصلی قرارداد واجب الرعایه هستند، متمم‌های آن نیز باید رعایت شوند. همچنین اصولا در بندی از قرارداد ذکر می‌شود که در صورت تعارض بین قرارداد اصلی و متمم‌های آن، کدام یک اولویت خواهد داشت.

در نهایت آن که همان اراده‌هایی که یک قرارداد را ایجاد کرده است، می‌تواند آن را تغییر دهد یا از بین ببرد. پس طرفینی که قرارداد و متمم‌های آن را امضا کرده‌اند، می‌توانند الحاقیه به قرارداد اضافه کرده و بخشی از تعهدات و موارد مصرح در قرارداد اصلی را تغییر دهند، تعدیل نمایند و یا حتی حذف کنند.

به عنوان نکته آخر در قراردادهای مشارکت در ساخت، باید به نوسانات بازار توجه داشته باشیم که در نتیجه آن ارزش ملک و نیز هزینه تهیه ملزومات و مصالح اولیه به صورت دوره‌ای در حال تغییر بوده و معمولا افزایش پیدا می‌کند.

نوسانات بازار به میزانی است که گاه اجرای قرارداد را برای سازنده غیرممکن میسازد زیرا سرمایه‌ای که پیش‌بینی کرده بوده کفاف خاتمه ساختمان را نمی‌دهد.

به همین سبب است که تعدیل قراردادی، به نحوی که اجرای کامل قرارداد را میسر سازد و نیز دامنه تعهدات سازنده که طی آن نوسانات بازار پیش‌بینی شده باشد یا خیر را باید در نظر بگیریم.

اهمیت این نکته در یکی از انواع حالت‌هایی است که می‌تواند به خاتمه اجباری قرارداد بیانجامد و در نتیجه تعهدات هر یک از طرفین را دستخوش تغییر نماید. این نوع از خاتمه اجباری به وضعیتی باز‌می‌گردد که اجرای قرارداد آن چنان دشوار شده است که تقریبا غیر ممکن می‌نماید.

یعنی تعادل قراردادی چنان برهم‌می‌خورد، که اجرای قرارداد برای یکی از طرفین غیرممکن یا با خسارت و دشواری قابل توجه همراه می‌شود. در این حالت‌ها اثرات اصلی که از قرارداد یا الزام به اجرای تعهدات قراردادی انتظار داشته‌ایم تغییر خواهد کرد.

به همین سبب باید اعتبار و توان مالی سازنده به همان میزانی در نظر گرفته شود که آماده بودن زمین جهت تحویل و شروع فرآیند ساختمان. همچنین در نظر داشته باشید که بهتر است مقدمات ساختمان همچون آمادگی زمین جهت احداث و نقشه ملک و تاییدات قانونی اخذ شده باشد و مدت زمان اجرای قرارداد و تعهدات طرفین با توجه به پیش آمادگی‌های انجام شده تعیین گردد.